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  • 2019-02-10 14:19

    8月20日,长租公寓领域出现了首个爆仓案例,杭州鼎家发布通知称因经营不善导致资金链断裂,已停止运营。而鼎家爆仓的背后,牵扯出的是租房市场金融化野蛮发展的乱象,4000位租户不仅退押金无门,而且还在不知情的情况下背上一笔高额的网贷。HEP财经快讯_国内黄金白银期货外汇股票投资及理财资讯网

    自2015年起,从中央到政府出台了多项鼓励租赁业务发展的政策,长租公寓应运而生,迎来了高速发展的几年。据鲸准数据库收录,截至2018年3月22日,我国共有223家长租公寓相关企业成立,其中121家企业获得过融资,获投率高达54.3%,总融资额达126.8亿人民币。HEP财经快讯_国内黄金白银期货外汇股票投资及理财资讯网

    按运营模式分类,长租公寓可以大致分为集中式和分散式两种。集中式公寓大多数以“栋”或者“层”为基本单位,实行集中式管理,运营商以房地产开发商以及酒店背景为主,比如万科旗下的泊寓以及铂涛集团旗下的窝趣轻社区;分散式长租公寓,大部分都是个人房东手上的闲散房源,其运营商主要是以中介或二房东起家,比如自如旗下品牌自如友家。另有“集散式”公寓,区域相对集中,但房屋产权仍是分散的,所以其运营模式更接近分散式公寓。HEP财经快讯_国内黄金白银期货外汇股票投资及理财资讯网

    由于集中式长租公寓一般是整体收购或整体承租,甚至由开发商自持物业,运营商通常拥有较强的资本实力,利用自有资金或自有信用进行扩张,在扩张过程中强势而审慎。HEP财经快讯_国内黄金白银期货外汇股票投资及理财资讯网

    而分散式公寓的扩张则称得上野蛮。因为分散式公寓运营商的资本实力和信用都相对较弱,所以通常需要付出更高的成本来获得扩张资金。而为了支付更高昂的财务成本,推广方案,运营商要么进行精细化运营以提高“坪效”,获得较高的租金溢价覆盖成本;要么就需要不断融资,不断扩张,只要资金流不断,也许就可以熬到云开雾散。而更精明的运营商,则会借助房租贷、房东贷等融资工具来分散或转嫁成本和风险。HEP财经快讯_国内黄金白银期货外汇股票投资及理财资讯网

    什么是房东贷

    相比于传统的房屋租赁中介,长租公寓更类似于二房东。长租公寓运营商与房东签订房屋租赁合同,取得房屋的使用权,加以装修或者改造后,再进行转租。业内人士表示,分散式公寓是从单个房东手上收房,相对集中式公寓签约期限会短一点,一般都是五年左右。HEP财经快讯_国内黄金白银期货外汇股票投资及理财资讯网

    业内人士向P2P情报局表示,在分散式长租公寓的成本支出中,拿房成本占有很大的比例。清水房的拿房成本会相对低一点,但是考虑到装修费用,以及空置的装修周期,综合的拿房成本也不低。他指出peixunr.com,运营长租公寓对资本的要求很高,集中式公寓一般需要5-10年才能实现盈利,而分散式公寓一般也需要3年左右才能实现经营现金流回正。HEP财经快讯_国内黄金白银期货外汇股票投资及理财资讯网

    想要拓展市场,前期必须有足够的资金支持,所以长租公寓很快就释放出巨大的融资需求。据统计,自2017年初魔方公寓发行了中国长租公寓领域第一只ABS,截至2018年8月21日,长租公寓资产支持专项计划已经达到11只。HEP财经快讯_国内黄金白银期货外汇股票投资及理财资讯网

    除此之外,目前已经有多家长租公寓依赖租客的信用,沉淀租客从金融机构贷出的资金来拓展市场。爆仓的鼎家就是在利用“租金贷”沉淀的资金跑马圈地,友情链接,有媒体从鼎家内部人士处了解到,仅三个月,鼎家就利用网贷获取的资金支持扩展了上千套房源。HEP财经快讯_国内黄金白银期货外汇股票投资及理财资讯网

    在长租公寓链条另一端的房东,在长租公寓金融化的过程中,也并没有被忽略,市面上已经有平台设计出针对这个群体的贷款产品,该类产品通常被称为房东贷。HEP财经快讯_国内黄金白银期货外汇股票投资及理财资讯网

    所谓的房东贷,是指以房屋出租人(房屋所有人)为借款人,以租金收入为主要还款来源的贷款产品。HEP财经快讯_国内黄金白银期货外汇股票投资及理财资讯网

    某网贷平台的房东贷产品简介显示,平台给借款人授信额度为应收租金的8到30倍,最多可贷30万。该房东贷产品说明中还显示,出款当天房产需为正常状态且出租3个月以上。同时,承租人需要和平台、借款人签订三方协议,约定租金打入平台指定账户。HEP财经快讯_国内黄金白银期货外汇股票投资及理财资讯网

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